Comprar sobre plano en España: guía práctica
Comprar una vivienda sobre plano te permite elegir una propiedad desde las primeras fases de comercialización, antes de que la construcción haya terminado.
Esta modalidad puede ofrecer ventajas frente a comprar una vivienda ya construida: precios de lanzamiento, mayor disponibilidad dentro de una misma promoción, posibilidad de personalizar acabados y pagos distribuidos durante las obras.
Si estás buscando una vivienda de obra nueva en Costa Blanca o Costa Cálida, te explicamos cómo funciona la compra sobre plano, qué ventajas ofrece y qué garantías tienes.
¿Qué significa comprar una vivienda sobre plano?
Comprar sobre plano significa adquirir una propiedad antes de que esté completamente construida.
Puedes reservarla cuando el proyecto todavía no ha comenzado o cuando las obras ya están en marcha.
Para conocer sus características dispones de planos, imágenes digitales, memoria de calidades y documentación de la promoción. En algunos proyectos también puedes visitar una vivienda piloto o una promoción anterior de la misma constructora.
Así puedes conocer cómo estará distribuida tu vivienda, qué acabados tendrá y dónde estará situada dentro del residencial.
Las ventajas de comprar una vivienda sobre plano
1. Precios de lanzamiento
Algunas promotoras ofrecen precios de lanzamiento durante las primeras fases de comercialización.
A medida que avanza la construcción y se venden las viviendas, pueden actualizar sus tarifas.
Por eso, comprar en una fase inicial puede permitirte obtener condiciones económicas que no estén disponibles más adelante.
No todas las promociones siguen esta estrategia y las posibles subidas de precio no están garantizadas.
2. Elegir la ubicación de tu vivienda dentro del residencial
Dos apartamentos de una misma promoción pueden tener distribuciones similares, pero diferencias importantes en orientación, planta, vistas o tamaño de terraza.
Durante las primeras fases de comercialización suele haber más opciones disponibles para elegir la vivienda que mejor encaje con tus preferencias.
3. Personalizar determinados acabados
Comprar durante la construcción puede darte la posibilidad de intervenir en algunas decisiones sobre los acabados de tu futura vivienda.
Dependiendo de la promotora y del estado de las obras, podrías elegir:
- Suelos y revestimientos.
- Acabados o colores de cocina.
- Azulejos y determinados elementos de los baños.
- Equipamiento o instalaciones adicionales.
Algunas opciones están incluidas en el precio y otras pueden tener un coste adicional.
Las posibilidades de personalización y sus condiciones dependen de cada promoción.
4. Distribuir parte del pago durante la construcción
En muchas promociones, el precio se abona en varias etapas.
Normalmente se realiza una reserva, se establecen determinados pagos durante la construcción y se liquida el importe pendiente al formalizar la escritura pública.
Esto puede ayudarte a organizar el ahorro y la financiación antes de la entrega de la vivienda.
¿Cómo se paga una vivienda sobre plano?
Cada promotora tiene sus propias condiciones, pero el proceso suele seguir estas cuatro etapas:
1. Reserva
Eliges la vivienda y formalizas su reserva en las condiciones acordadas.
2. Contrato privado de compraventa
Se establecen el precio, las características de la vivienda, el calendario de pagos y el plazo previsto de entrega.
3. Pagos durante la construcción
Realizas los pagos acordados, que estarán sujetos a las garantías legalmente exigibles según las circunstancias de la promoción.
4. Escritura pública y entrega
Cuando la vivienda está terminada y reúne los requisitos legales para su entrega, firmas la escritura ante notario y abonas el importe pendiente.
Ejemplo de compra de una vivienda de 300.000 €
Imagina que eliges un apartamento sobre plano por 300.000 €, sin incluir impuestos ni gastos.
La promotora establece el siguiente calendario:
- Reserva inicial: 6.000 €.
- Pagos adicionales durante la construcción: 84.000 €.
- Pago restante en la escritura: 210.000 €.
Precio total: 300.000 €.
En este ejemplo, habrías pagado el 30 % antes de la escritura, incluyendo la reserva, y el 70 % al formalizar la compraventa.
Es una simulación. Los importes y las fechas pueden variar de una promoción a otra.
También debes prever los impuestos y gastos de la compra.
En las viviendas nuevas sujetas al régimen general, el IVA es del 10 %. A ello se añade el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo importe depende de la comunidad autónoma y de las circunstancias de la operación, además de otros gastos de compraventa.
Si necesitas financiación hipotecaria, puedes estudiar las condiciones con tu entidad bancaria durante el proceso de construcción. El importe que pueda financiar el banco dependerá de su análisis y de tus circunstancias, no necesariamente del porcentaje pendiente en la escritura.
¿Qué garantías tienes al comprar sobre plano en España?
La compra sobre plano cuenta en España con mecanismos legales específicos para proteger las cantidades entregadas antes de finalizar la construcción.
La Ley de Ordenación de la Edificación establece que, desde la obtención de la licencia de edificación, el promotor debe garantizar las cantidades anticipadas para la construcción mediante aval bancario o seguro de caución, en los supuestos previstos por la ley.
También exige que esos anticipos se ingresen en una cuenta especial destinada a la construcción de las viviendas.
Estas garantías contemplan la devolución de las cantidades protegidas, más los intereses legales correspondientes, cuando se cumplen los supuestos legales, como que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido.
La garantía aplicable y las condiciones de los pagos deben documentarse en la operación.
Si estás valorando una promoción que todavía no dispone de licencia de edificación, es importante conocer las condiciones de reserva, las cantidades solicitadas y el régimen de devolución aplicable antes de realizar desembolsos.
¿Cómo puedes conocer tu vivienda antes de que esté construida?
La documentación de la promoción te permite conocer las características de la vivienda antes de verla terminada.
Los planos muestran la distribución y las superficies. La memoria de calidades describe los materiales e instalaciones previstos. Los planos de situación te ayudan a identificar la ubicación de la vivienda dentro del residencial.
Las imágenes digitales permiten visualizar el proyecto, mientras que los planos y las especificaciones incorporados al contrato concretan las características acordadas.
También es útil conocer qué elementos están incluidos en el precio: electrodomésticos, climatización, plaza de aparcamiento, trastero u otros equipamientos.
De esta forma puedes comparar las características de diferentes promociones y saber qué incluye cada propuesta.
¿Cuándo recibirás las llaves?
La fecha o el plazo previsto de entrega se establece en el contrato.
Durante la construcción, las promotoras pueden facilitar información sobre la evolución de las obras y las fases pendientes.
La vivienda se entrega cuando está terminada y se cumplen los requisitos legales necesarios.
El contrato también establece las condiciones aplicables a los plazos y las consecuencias de posibles modificaciones o incumplimientos.
Con esta información puedes planificar tu mudanza, tus viajes o los preparativos para utilizar la vivienda.
¿Puedes comprar sobre plano si vives fuera de España?
Sí. Puedes adquirir una vivienda sobre plano aunque residas en otro país.
Desde Alemania, Polonia, Suecia, Reino Unido o cualquier otro lugar puedes recibir planos, documentación de promociones, imágenes y vídeos de las viviendas disponibles.
También puedes organizar visitas por videollamada y mantener el contacto con tu agente inmobiliario durante la construcción.
Para formalizar la operación necesitarás la documentación correspondiente, incluido el NIE.
Además, determinados trámites y firmas pueden realizarse mediante un representante autorizado por poder notarial, siempre que el documento incluya las facultades necesarias y cumpla los requisitos aplicables.
Si quieres conocer cómo funciona esta posibilidad, puedes consultar nuestra guía sobre el poder notarial para comprar o vender una vivienda en España.
¿Dónde encontrar viviendas sobre plano en Costa Blanca y Costa Cálida?
En Costa Blanca y Costa Cálida encontrarás promociones de apartamentos, áticos, adosados y villas que se comercializan durante distintas fases de construcción.
En la Costa Blanca Sur destacan zonas como Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar del Segura, Ciudad Quesada, San Miguel de Salinas y Pilar de la Horadada.
En la Costa Cálida puedes encontrar promociones en municipios como San Pedro del Pinatar, San Javier o Los Alcázares.
Cada promoción tiene su propio calendario de construcción, distribución de viviendas, condiciones de pago y opciones de personalización.
Por eso, además del precio y la ubicación, conviene comparar la fase de comercialización y las viviendas disponibles dentro de cada proyecto.
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Podemos ayudarte a comparar proyectos, conocer qué viviendas siguen disponibles, consultar sus características y entender las condiciones de compra de cada promoción.
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