Zakup nieruchomości na etapie budowy w Hiszpanii – poradnik

13 paź 2026

Zakup nieruchomości na etapie budowy pozwala wybrać mieszkanie lub dom już na początku sprzedaży inwestycji, zanim budowa zostanie zakończona.

Może to przynieść korzyści w porównaniu z zakupem gotowej nieruchomości: ceny promocyjne na początku sprzedaży, większy wybór lokali, możliwość dopasowania niektórych elementów wykończenia oraz rozłożenie płatności na okres budowy.

Jeśli szukasz nieruchomości z rynku pierwotnego na Costa Blanca lub Costa Cálida, wyjaśniamy, jak wygląda taki zakup, jakie daje możliwości i jakie gwarancje chronią Twoje pieniądze.

Na czym polega zakup nieruchomości na etapie budowy?

Kupujesz nieruchomość, zanim zostanie całkowicie wybudowana.

Możesz ją zarezerwować jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych lub w trakcie ich realizacji.

Rzuty mieszkań, wizualizacje, specyfikacje techniczne i dokumentacja inwestycji pozwalają poznać planowany wygląd nieruchomości.

W niektórych inwestycjach możesz również odwiedzić mieszkanie pokazowe lub wcześniej ukończone osiedle tego samego dewelopera.

Dzięki temu poznasz układ pomieszczeń, standard wykończenia oraz położenie wybranego mieszkania lub domu na terenie inwestycji.

Jakie są zalety zakupu nieruchomości na etapie budowy?

1. Ceny na początku sprzedaży

Niektórzy deweloperzy oferują ceny wprowadzające podczas pierwszego etapu sprzedaży inwestycji.

W miarę postępu budowy i sprzedaży kolejnych nieruchomości ceny mogą być aktualizowane.

Dlatego wcześniejszy zakup może pozwolić Ci skorzystać z warunków cenowych, które nie będą już dostępne na późniejszych etapach.

Nie każda inwestycja stosuje taką politykę, a przyszły wzrost cen nie jest gwarantowany.

2. Większy wybór mieszkań w tej samej inwestycji

Dwa mieszkania na jednym osiedlu mogą mieć podobny układ, ale różnić się piętrem, położeniem względem stron świata, widokiem lub powierzchnią tarasu.

Na początku sprzedaży zwykle dostępnych jest więcej lokali. Dzięki temu masz większą możliwość wyboru nieruchomości odpowiadającej Twoim preferencjom.

3. Możliwość wyboru niektórych elementów wykończenia

Kupując nieruchomość w trakcie budowy, możesz mieć wpływ na wybrane elementy jej wyposażenia i wykończenia.

W zależności od dewelopera i etapu realizacji inwestycji możesz otrzymać możliwość wyboru:

Podłóg i materiałów wykończeniowych ścian.
Kolorów i wykończenia kuchni.
Płytek oraz wybranych elementów wyposażenia łazienki.
Dodatkowego wyposażenia lub instalacji.

Niektóre opcje są wliczone w cenę, a inne wymagają dopłaty.

Zakres dostępnych zmian zależy od konkretnej inwestycji.

4. Płatności rozłożone na czas budowy

W wielu inwestycjach nie musisz płacić całej ceny nieruchomości na początku.

Zazwyczaj najpierw wpłacasz kwotę rezerwacyjną, następnie uzgodnione raty podczas budowy, a pozostałą część przy podpisaniu aktu notarialnego.

Pozwala to zaplanować oszczędności i finansowanie przed odbiorem nieruchomości.

Jak wygląda płatność za nieruchomość w budowie w Hiszpanii?

Każdy deweloper ustala własne warunki płatności, ale zakup zwykle przebiega w czterech etapach.

1. Rezerwacja

Wybierasz nieruchomość i dokonujesz rezerwacji na uzgodnionych warunkach.

2. Prywatna umowa kupna-sprzedaży

Umowa określa cenę, charakterystykę nieruchomości, harmonogram płatności oraz przewidywany termin przekazania.

3. Płatności podczas budowy

Wpłacasz ustalone kwoty zgodnie z harmonogramem. Do tych płatności mają zastosowanie gwarancje wymagane przez prawo, jeśli spełnione są odpowiednie warunki.

4. Akt notarialny i przekazanie kluczy

Kiedy nieruchomość jest ukończona i spełnia wymagania prawne niezbędne do jej przekazania, podpisujesz akt notarialny i wpłacasz pozostałą część ceny.

Przykład: zakup nieruchomości za 300 000 €

Załóżmy, że kupujesz mieszkanie na etapie budowy za 300 000 €, bez podatków i dodatkowych kosztów zakupu.

Deweloper może zaproponować następujący harmonogram:

Opłata rezerwacyjna: 6 000 €.
Kolejne płatności podczas budowy: 84 000 €.
Pozostała kwota przy podpisaniu aktu notarialnego: 210 000 €.

Łączna cena nieruchomości: 300 000 €.

W tym przykładzie przed podpisaniem aktu notarialnego wpłacasz 30% ceny, wliczając rezerwację, a pozostałe 70% przy finalizacji zakupu.

To jedynie przykład. Kwoty i terminy płatności zależą od konkretnej inwestycji.

Do budżetu należy również doliczyć podatki i koszty związane z zakupem.

W przypadku nowych nieruchomości mieszkalnych objętych standardową stawką hiszpańskiego podatku VAT (IVA) wynosi ona zazwyczaj 10%. Dodatkowo obowiązuje podatek od czynności dokumentowanych (AJD), którego wysokość zależy od wspólnoty autonomicznej i okoliczności transakcji, a także inne koszty zakupu.

Jeżeli planujesz zakup na kredyt hipoteczny, możesz sprawdzić możliwości finansowania w banku już podczas budowy.

Kwota, którą bank może sfinansować, zależy od jego oceny oraz Twojej sytuacji finansowej, a nie automatycznie od części ceny pozostałej do zapłaty przy podpisaniu aktu.

Jakie gwarancje chronią kupującego nieruchomość w budowie?

Hiszpańskie prawo przewiduje szczególne zabezpieczenia dla wpłat dokonywanych przed zakończeniem budowy nieruchomości.

Zgodnie z hiszpańską ustawą o budownictwie (Ley de Ordenación de la Edificación) od momentu uzyskania pozwolenia na budowę deweloper ma obowiązek zabezpieczyć wpłaty zaliczkowe objęte ustawą za pomocą gwarancji bankowej lub odpowiedniego ubezpieczenia.

Wpłaty te muszą być również przekazywane na specjalny rachunek przeznaczony na realizację inwestycji.

Jeżeli spełnione są warunki przewidziane prawem, zabezpieczenia umożliwiają odzyskanie chronionych kwot wraz z ustawowymi odsetkami. Dotyczy to na przykład sytuacji, gdy budowa nie zostanie rozpoczęta lub nie zostanie prawidłowo ukończona w uzgodnionym terminie.

Warunki płatności oraz obowiązujące zabezpieczenia powinny być udokumentowane w ramach transakcji.

Jeśli interesujesz się inwestycją, która nie ma jeszcze pozwolenia na budowę, przed dokonaniem wpłaty poznaj warunki rezerwacji, wymagane kwoty i zasady ich ewentualnego zwrotu.

Jak sprawdzić, jak będzie wyglądać Twoja nieruchomość?

Dokumentacja inwestycji pozwala poznać charakterystykę nieruchomości jeszcze przed zakończeniem budowy.

Rzuty przedstawiają układ i powierzchnię pomieszczeń. Specyfikacja techniczna opisuje planowane materiały oraz instalacje. Plan zagospodarowania pokazuje położenie nieruchomości na terenie osiedla.

Wizualizacje pomagają wyobrazić sobie ukończony projekt, natomiast rzuty i specyfikacje stanowiące część umowy określają uzgodnione cechy nieruchomości.

Możesz również sprawdzić, co dokładnie obejmuje cena: sprzęt AGD, klimatyzację, miejsce parkingowe, komórkę lokatorską lub inne wyposażenie.

Dzięki temu możesz porównać poszczególne inwestycje i zakres wyposażenia oferowanych nieruchomości.

Kiedy otrzymasz klucze?

Przewidywany termin przekazania nieruchomości jest określony w umowie.

Podczas budowy deweloper może informować Cię o postępach prac i pozostałych etapach realizacji.

Przekazanie nieruchomości następuje po zakończeniu budowy i spełnieniu wymaganych warunków prawnych.

Umowa określa również zasady dotyczące terminów oraz konsekwencje ich zmiany lub niedotrzymania.

Dzięki tym informacjom możesz zaplanować przeprowadzkę, podróże lub przygotowania do korzystania z nowego domu.

Czy możesz kupić nieruchomość w budowie, mieszkając w Polsce?

Tak. Możesz kupić nieruchomość w Hiszpanii bez konieczności zamieszkania w tym kraju.

Mieszkając w Polsce, możesz otrzymywać rzuty mieszkań, dokumentację inwestycji, zdjęcia oraz materiały wideo.

Możesz również umawiać się na prezentacje online i pozostawać w kontakcie z agentem nieruchomości podczas całego procesu budowy.

Do przeprowadzenia transakcji potrzebujesz odpowiednich dokumentów, w tym hiszpańskiego numeru identyfikacyjnego cudzoziemca (NIE).

Niektóre formalności oraz podpisanie dokumentów mogą odbywać się za pośrednictwem pełnomocnika, jeśli pełnomocnictwo obejmuje wymagane uprawnienia i spełnia obowiązujące wymogi.

Więcej o tej możliwości przeczytasz w naszym poradniku dotyczącym pełnomocnictwa przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.

Gdzie kupić nieruchomość na etapie budowy na Costa Blanca i Costa Cálida?

Na Costa Blanca i Costa Cálida znajdziesz inwestycje obejmujące apartamenty, penthouse'y, domy szeregowe i wille sprzedawane na różnych etapach budowy.

Na południu Costa Blanca dostępne są projekty między innymi w Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar del Segura, Ciudad Quesada, San Miguel de Salinas i Pilar de la Horadada.

Na Costa Cálida nowe inwestycje powstają również w takich miejscowościach jak San Pedro del Pinatar, San Javier czy Los Alcázares.

Każda inwestycja ma własny harmonogram budowy, typy nieruchomości, warunki płatności i możliwości wyboru wykończenia.

Dlatego oprócz ceny i lokalizacji warto porównać również etap sprzedaży oraz dostępne mieszkania lub domy w danym projekcie.

Odkryj nasze nieruchomości z rynku pierwotnego

W VIVEE Real Estate współpracujemy z deweloperami oferującymi nowe inwestycje na Costa Blanca i Costa Cálida.

Pomożemy Ci porównać projekty, sprawdzić dostępność nieruchomości, poznać ich charakterystykę oraz warunki zakupu.

Zobacz nieruchomości na sprzedaż na Costa Blanca i Costa Cálida.

Jeżeli masz określony budżet, interesuje Cię konkretna lokalizacja lub chcesz poznać inwestycje będące obecnie w budowie, pomożemy Ci znaleźć odpowiednie propozycje.

Skontaktuj się z VIVEE Real Estate.

O VIVEE Real Estate

W VIVEE Real Estate pomagamy klientom z Hiszpanii i innych krajów znaleźć nieruchomości na Costa Blanca i Costa Cálida.

Nasza praca nie ogranicza się do prezentowania ofert.

Chcemy pomóc Ci poznać lokalny rynek nieruchomości, zrozumieć różnice między inwestycjami i wybrać dom lub mieszkanie dopasowane do Twoich planów związanych z życiem, inwestowaniem lub pobytem w Hiszpanii.

Niezależnie od tego, czy interesuje Cię rynek pierwotny, czy wtórny, pomagamy Ci przejść przez proces zakupu i zorganizować niezbędne formalności.

Na naszej stronie znajdziesz: